こんにちは、ワンワンです。
家を建てようと考えた時、まずは土地から探します。どこの地域に住もうか、この学区内で住みたいなどがありますね。
そして土地はネットで探すことができます。SUUMO等で土地検索をしていると色んな土地がありますね。いっぱいありすぎて悩むこともあります。
ここで注意なのが、SUUMO等で記載している土地金額で購入できるわけではありません。
実は土地金額にプラスアルファの費用がかかります。
だからSUUMO等の土地価格だけと考えてはいけません。また土地購入後にかかる費用についても考えなければいけません。
そんな土地購入にかかる費用を土地購入をしたワンワンの経験を交えて話していきます。
この記事では、
- 土地購入にかかる費用
について、1級建築士で実際に土地購入をしたワンワンが解説していきます。
土地価格
土地価格は、SUUMO等で記載されている価格です。建築条件付き土地でも土地価格のみを記載しています。
実はこの土地価格は不動産屋と折衝すれば、土地価格が変わる可能性があります。
例えば土地のある場所があまり良くなかったりすると、不動産屋と土地金額について話し合うことで多少は金額を安くしてくれる場合があります。
ここは不動産屋と土地の売主がどう判断するかによりますが、早く売りたい土地の持ち主の場合は交渉しやすいかと思います。
ワンワンは、実際に土地価格の交渉をして少しばかり土地価格を下げることができました。
必ずしも土地価格が下がるわけではないですが、交渉する余地がありそうな場合は不動産屋に相談してみてはどうでしょうか。
ちなみに土地を購入する手続きは、
- 買付証明書を提出
- 住宅ローンの事前審査（ローンを組む人のみ対象）
がまず必要な手続きとなります。
買付証明書は土地を購入する意思表示と金額や条件について記載する書類となります。こちらがOKであれば、土地を押さえてくれます。
その後に売買契約をします。売買契約時には、宅地建物取引士から重要事項説明を書類と共に確認します。
その時には土地の売主の方も来られています。そこで売買契約書にサインと印鑑（印鑑登録された実印）を押します。その時に手付金（土地価格等にかかる費用の一部）を支払います。
そして、次に引き渡し日の設定をします。実は売買契約したらすぐに土地を引き渡しというわけではありません。
その後の引き渡し日に残金の支払いと土地登記に関して司法書士と書類手続きをします。
そして、最後に司法書士が土地登記の手続きが完了して土地の購入が完了となります。その時には司法書士から土地の権利書が送られてきます。
次から土地金額以外にかかる費用を見ていきましょう。
仲介手数料
まずは仲介手数料です。これは不動産屋に支払う費用となります。
仲介手数料の金額は決まっていて、
- （土地金額×3％+6万円）×消費税10％（400万円を超える場合）
例えば土地金額が2000万円であれば、
（2000万円×3％+6万円）×消費税10％＝72万6千円
となります。
この仲介手数料は手付金支払い時に仲介手数料の半分を支払うことになります。そして残金は引き渡し日に支払います。
印紙代
これ契約書類に必要な印紙代となります。
- 土地金額1000万円〜5000万円 1万円の印紙代
- 土地金額5000万円〜1億円 3万円の印紙代
上記の金額がかかります。土地金額にしたら小さい金額ですが、必要な費用です。
この印紙には買主、売主両方の割印を押します。
登記費用
土地を購入したら法務局に登記が必要となります。
そこで登記費用と司法書士への報酬費用がかかります。
- 登記費用：固定資産税評価額×1.5％
- 司法書士へ報酬費用：8万程度（ワンワンの場合）
登記費用については、2021年3月31日まで1.5％です。2021年4月1日から2％となります。
固定資産税評価額は不動産屋に聞けば土地の売主に聞いてくれます。
司法書士の報酬費用は、司法書士によって金額の上下があります。見積を取って確認する方法もあります。
司法書士を知らないという人は、不動産屋が司法書士を紹介してくれます。ワンワンも紹介してもらった司法書士に土地の手続きをしてもらいました。
住宅ローンの諸費用
住宅ローンの諸費用がかかってきます。この費用は銀行によって違いますので、確認が必要です。
土地を購入したらすぐに土地金額のローンを支払わなければいけないってことではありません。
つなぎローンをすれば、家が完成するまで利息のみの支払いとなります。家が完成後に建物と土地の費用+利息のローンを支払い開始となります。
つなぎローンを使えば、土地を先に購入して家の計画ができるようになります。
家が完成まで利息のみの支払いなので金額は小さくなりますが、つなぎローンの金利は高くなります。
つまり、つなぎローンを使うことは支払わなければいけない費用がかかることに注意してください。
基本的には、つなぎローンの利息分と諸費用を差し引いた金額（先払い）を銀行が融資してくれます。つまり住宅ローンの支払いは家が完成後となります。
土地購入後にかかる費用
土地購入後にかかる費用は、
- 不動産取得税 （取得時のみ）
- 固定資産税 （毎年）
となります。実はこの二つの税金は土地に家がない場合は高くなります。
不動産取得税
不動産取得税については税金の軽減を受けれます。
- 土地取得日から3年以内に家を建てること
- 申請書を提出すること（各都道府県の税事務所へ）
細かい条件は他にありますが、大きな所だけを書きました。
- 軽減前の不動産取得税 固定資産税評価額×1/2×3％
- 軽減後の不動産取得税 固定資産税評価額×1/2×3％ - 控除額
- 控除額：A 45,000円 B 土地1m²あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅床面積×2×3％ A、Bのどちらか高い方の額
控除額は結構それなりの額になると思うので、土地購入後には必ず税事務所に申請しましょう。
固定資産税
固定資産税は土地購入後に毎年支払わなければいけない税金です。
- 固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
- 都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（最大で） 市街化区域のみ対象
市街化区域のみは固定資産税と都市計画税の両方がかかります。住む場所によって税率は変わるので確認は必要です。
ちなみにこの固定資産税は土地だけの場合です。
家を建てると固定資産税が減額されます。その減額は
- 固定資産税評価額×1.4％×1/6
と1/6も減額されます。ただし土地だけです。家が完成すれば家の固定資産税がプラスしてかかってきますので注意をしてください。
土地を先に購入して家を計画すると、おおよそ1年後に家が完成します。（計画〜竣工、引き渡しまで）そうすると1年間の土地の固定資産税は固定資産税評価額×1.4％を支払います。
「土地の購入費用は記載されている価格にプラスして諸費用がかかります！」まとめ
土地購入時にかかる費用
- 土地価格
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 住宅ローンの諸費用（住宅ローンを利用する場合）
土地購入後にかかる費用
- 不動産取得税 （取得時のみ）
- 固定資産税 （毎年）
